Albert Lopez
Planning Director
Planning

Alameda County Housing Element Update 2023-2031

Last updated August 2024

Planning staff have identified 536 different parcels of land as part of the Sites Inventory for the 2023 Housing Element update. A full description of these parcels is located in Appendix B of the August 2024 Housing Element Draft.

You can download an excel spreadsheet describing the Sites Inventory here

El personal de planificación ha identificado 536 parcelas diferentes como parte del Inventario de Sitios para la actualización del Elemento Vivienda 2023. En el Apéndice B del Borrador del Elemento Vivienda de agosto de 2024 figura una descripción completa de estas parcelas.

Puede descargar una hoja de cálculo Excel que describe el inventario de sitios aquí

Maps of Draft Inventory Sites / Mapas del inventario preliminar de sitios / 地块清单草案分布图

Map of the urban Unincorporated areas / Mapa de las zonas urbanas no incorporadas

Map of all sites proposed for rezoning, organized by maximum proposed density / Mapa de todos los lugares propuestos para rezonificación, organizados por densidad máxima propuesta

Ashland | Cherryland | Hayward Acres and San Lorenzo | Castro Valley (west/oeste) | Castro Valley (south/sur) | Castro Valley (east/este) | Fairview | East County

Note: the sites outlined in this map show the shape of the parcels, not the footprint of potential future housing development. For some sites proposed for the inventory, only part of the lot may be proposed for housing, such as a field behind a church or school. Possible future housing development does not require the replacement of existing uses. For example, a parking lot could turn into new housing and a parking structure.
Nota: los sitios marcados en este mapa muestran la forma de las parcelas, no la huella del posible desarrollo de viviendas futuras. En el caso de algunos sitios propuestos para el inventario, solo una parte del lote puede proponerse para la vivienda, como un campo detrás de una iglesia o escuela. El posible desarrollo futuro de viviendas no requiere la sustitución de los usos existentes. Por ejemplo, un estacionamiento podría convertirse en unas viviendas nuevas y una estructura de estacionamiento.
备注: 在本地图中显示的地块为地块形状，而非用于未来住宅开发项目的地块面积。关于本清单中拟建的某些地块，只有部分地块用于住宅开发，如教堂或学校后方的场地。用于未来住宅开发的地块无需更换当前用途。例如将停车场变更为新住宅和停车场。

Draft Sites Inventory Details / Detalles del borrador del inventario de sitios

An important part of the Housing Element process is identifying places for housing to be built. Alameda County itself will not build this housing, but through programs and policies the County will incentivize and further enable others, such as nonprofit and for-profit developers or land owners, to develop housing. The Sites Inventory is a list of parcels of land suitable for housing.

Alameda County is required to describe sites for at least 4,711 units of housing.

Planning staff are required to ensure there is land available in the Housing Element inventory throughout the planning period (2023-2031) to meet the 4,711 units goal. For example, if a piece of land that could have held 40 units is developed with only 10 units, staff are responsible for finding and, if needed, rezoning another piece of land to account for the 30 unit difference. This is known as the No Net Loss rule. You may notice that the table below has a total of 5,858 units. Staff have created a Draft Sites Inventory with the No Net Loss rule in mind.

Una parte importante del proceso del Elemento Vivienda es la identificación de lugares para la construcción de viviendas. El propio Condado de Alameda no construirá estas viviendas, pero a través de programas y políticas el Condado incentivará y facilitará a otros, como promotores o propietarios de terrenos con o sin ánimo de lucro, la construcción de viviendas. El Inventario de Solares es una lista de parcelas aptas para la construcción de viviendas.

El Condado de Alameda está obligado a describir solares para al menos 4.711 unidades de vivienda.

El personal de planificación debe garantizar que haya terrenos disponibles en el inventario del Elemento Vivienda durante todo el período de planificación (2023-2031) para cumplir el objetivo de 4.711 unidades. Por ejemplo, si un terreno que podría haber albergado 40 unidades se desarrolla con sólo 10 unidades, el personal es responsable de encontrar y, en caso necesario, recalificar otro terreno para cubrir la diferencia de 30 unidades. Es lo que se conoce como regla de la «pérdida neta nula». Puede observar que la tabla que aparece a continuación contiene un total de 5.858 unidades. El personal ha creado un proyecto de inventario de emplazamientos teniendo en cuenta la regla de la pérdida neta nula.

Estimated Units of Housing by Density/Income Category and Community / Estimación de unidades de vivienda por densidad/categoría de ingresos y comunidad

Below is a summary of the number of units per each community in the unincorporated areas.
A continuación se presenta un resumen del número de unidades por cada comunidad en las zonas no incorporadas

Estimated Sites Inventory units by Community (August 2024) / Estimación de unidades de vivienda por comunidad (agosto de 2024)

Total Proposed Units Above Moderate Income Units Moderate Income Units Low and Very Low Income Units % Units from Rezones % Units from Permitted Projects
Eden Area 2,358 772 401 1,185 76.0% 13.9%
   Ashland 1,489 351 282 856 80.6% 10.1%
   Cherryland 197 56 54 87 43.7% 7.8%
   San Lorenzo 614 352 41 221 75.6% 24.4%
   Hayward Acres 58 13 24 21 65.5% 22.4%
Castro Valley 1,777 734 344 699 67.1% 17.5%
Fairview 524 489 26 9 78.8% 5.2%
East County 772 653 3 116 0.0% 100.0%
Projected ADU count 427 42 128 257 - -
Total (no ADU projections) 5,431 2,648 774 2,009 62.5% 26.7%
Total (with ADUs) 5,858 2,690 902 2,266 - -
RHNA 4,711 1,976 763 1,972 - -

Comparison with Previous Housing Element / Comparación con el anterior Elemento Vivienda

The tables below compare unit numbers from the most recent Housing Element (2015-2022) and the current update (2023-2031). The first table compares the Regional Housing Needs Assessments for the 2015-2022 and 2023-2031 Housing Elements. There has been a significant increase in units (more than double) throughout the Bay Area, and this is reflected in the increase described here. A total of 41% of the 5th Cycle RHNA, or 727 units, were built during the 2015-2022 Housing Element.

Las tablas siguientes comparan los números de unidades del Elemento de Vivienda más reciente (2015-2022) y la actualización actual (2023-2031). La primera tabla compara las Evaluaciones Regionales de Necesidades de Vivienda para los Elementos de Vivienda 2015-2022 y 2023-2031. Ha habido un aumento significativo de unidades (más del doble) en toda el Área de la Bahía, y esto se refleja en el aumento descrito aquí. Un total del 41% de la RHNA del 5º Ciclo, o 727 unidades, se construyeron durante el Elemento de Vivienda 2015-2022.

Comparison of Regional Housing Needs Assessment (RHNA) numbers

Housing Element Cycles VERY LOW INCOME (<50% of Area Median Income) LOW INCOME (50-80% of Area Median Income) MODERATE INCOME (80-120% of Area Median Income) ABOVE MODERATE INCOME (>120% of Area Median Income) TOTAL
2015-2023 430 units 227 units 295 units 817 units 1,769 units
2023-2031 1,251 units 721 units 763 units 1,976 units 4,711 units
% Increase 191% 218% 159% 142% 166%

The second table, below, compares the number of units identified per community for the most recent Housing Element (2015-2022) and the current update (2023-2031).

The most substantial changes between the 2015-2022 Housing Element and 2023-2031 Housing Element are in the number of units located in the Eden Area and Castro Valley. The percentage of possible future units located in the Eden Planning Area (approximately 8.8 square miles in size) decreased from 72.4% of all units to 43.4% of all units. This reflects significantly smaller unit allocations in Cherryland and Hayward Acres. While the overall percentage of units in San Lorenzo fell from 19.6% to 11.3% of the total number of units per year, the actual number of units increased from 444 to 614. The percentage of units in Ashland increased from 19.8% to 27.4%, and the number of units also increased from 449 to 1,489. Ashland's disproportionately large number of units reflects several large sites proposed for rezoning, including the Bay Fair BART Station Parking lot (estimated 448 units); Crunch Fitness and neighboring parcels (estimated 396 units), the site of former Cherryland Place (estimated 145). These 3 groups of sites alone account for 66.4% of units in Ashland. More information about the sites in each community can be found in Appendix B and in the staff reports of our most recent meetings.

The percentage of possible future housing units located in Castro Valley (approximately 10.5 square miles in size) increased from 17.7% (402 units) to 32.7% (1,777 units). The percentage of units in Fairview has remained approximately the same, from 9.8% to 9.6%; however, the actual number of estimated units has increased from 223 units to 524 units in the most current Housing Element sites inventory.

The last significant change from the previous Housing Element to the current update is the inclusion of development projects in eastern Alameda County, 772 units or 14.2% of all units in the sites inventory. The estimated units in East County include a Builder's Remedy project for a senior residential community of 569 units.

La segunda tabla, a continuación, compara el número de unidades identificadas por comunidad para el Elemento de Vivienda más reciente (2015-2022) y la actualización actual (2023-2031).

Los cambios más sustanciales entre el Elemento de Vivienda 2015-2022 y el Elemento de Vivienda 2023-2031 se encuentran en el número de unidades ubicadas en el Área Eden y Castro Valley. El porcentaje de posibles unidades futuras ubicadas en el Area de Planeacion Eden (aproximadamente 8.8 millas cuadradas en tamaño) disminuyo de 72.4% de todas las unidades a 43.4% de todas las unidades. Esto refleja asignaciones de unidades significativamente menores en Cherryland y Hayward Acres. Mientras que el porcentaje global de unidades en San Lorenzo se redujo del 19,6% al 11,3% del número total de unidades por año, el número real de unidades aumentó de 444 a 614. El porcentaje de unidades en Ashland aumentó del 19,8% al 27,4%, y el número de unidades también aumentó de 449 a 1.489. El número desproporcionadamente grande de unidades de Ashland refleja varios sitios grandes propuestos para la rezonificación, incluyendo el aparcamiento de la estación de BART Bay Fair (estimado 448 unidades); Crunch Fitness y parcelas vecinas (estimado 396 unidades), el sitio de la antigua Cherryland Place (estimado 145). Estos 3 grupos de emplazamientos representan por sí solos el 66,4% de las unidades de Ashland. En el Apéndice B y en los informes del personal de nuestras reuniones más recientes se puede encontrar más información sobre los emplazamientos de cada comunidad.

El porcentaje de posibles futuras unidades de vivienda situadas en Castro Valley (de aproximadamente 10,5 millas cuadradas) aumentó del 17,7% (402 unidades) al 32,7% (1.777 unidades). El porcentaje de unidades en Fairview se ha mantenido aproximadamente igual, del 9,8% al 9,6%; sin embargo, el número real de unidades estimadas ha aumentado de 223 unidades a 524 unidades en el inventario de emplazamientos del Elemento Vivienda más actual.

El último cambio significativo desde el anterior Elemento Vivienda a la actualización actual es la inclusión de proyectos de desarrollo en el este del Condado de Alameda, 772 unidades o el 14,2% de todas las unidades en el inventario de sitios. Las unidades estimadas en el este del condado incluyen un proyecto de Builder's Remedy para una comunidad residencial para personas mayores de 569 unidades.

Total Units for 2015-2022 Housing Element Percentages of total units for 2015-2022 Housing Element Current Identified Units for 2023-2031 Housing Element Percentages of Current Identified Units for 2023-2031 Housing Element
Eden Area 1,641 72.4% 2,358 43.4%
   Ashland 449 19.8% 1,489 27.4%
   Cherryland 413 18.2% 197 3.6%
   Hayward Acres 335 14.8% 58 1.1%
   San Lorenzo 444 19.6% 614 11.3%
Fairview Planning Area 223 9.8% 524 9.6%
Castro Valley Planning Area 402 17.7% 1,777 32.7%
East County Planning Area 0 0.0% 772 14.2%
Grand Total 2,266 100.0% 5,431 100.0%